Цена выкупаемой у государства земли

Согласно п. 5 ст. 39²⁰ ЗК РФ для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Из положений п. 5 ст. 39¹⁷ ЗК РФ следует, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных ст. 39 ЗК РФ, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка, по общему правилу, возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Цена выкупаемой у государства земли

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Судебная практика

К. обратился в суд с иском к департаменту имущественных и земельных отношений администрации области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Судом по делу установлено, что К. является арендатором земельного участка, который поставлен на кадастровый учет.

На арендуемом земельном участке располагаются принадлежащие К. на праве собственности объекты недвижимости — нежилые здания.

Решением суда от 6 февраля 2015 г. кадастровая стоимость арендуемого К. земельного участка установлена в размере 6 549 422 руб.

5 октября 2015 г. К. обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого им земельного участка.

24 декабря 2015 г. департамент направил К. проект договора купли-продажи земельного участка от 11 декабря 2015 г., проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 18 ноября 2004 г., заявителю предложено произвести оплату согласно п. 2.2 договора в размере 2 026 822 руб. в течение 7 рабочих дней с даты получения договора и в 30-дневный срок со дня получения уведомления подписать проект договора купли-продажи, проект дополнительного соглашения и направить в департамент.

Не согласившись с расчетом цены выкупа земельного участка исходя из размера кадастровой стоимости 16 214 578 руб., 25.12.2015 г. К. обратился в департамент с заявлением с просьбой внести изменения в проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.12.2015 г. в части расчета выкупной стоимости указанного участка, поскольку на момент обращения его с заявлением в государственном кадастре недвижимости содержались сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 6 549 422 руб., информация о кадастровой стоимости земельного участка в размере 16 214 578 руб. являлась неактуальной и в ГКН не содержалась.

16 февраля 2016 г. департамент проинформировал о рассмотрении указанного обращения по вопросу перерасчета выкупной стоимости земельного участка и сообщил, что с 1 января 2016 г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 12 581 583 руб., в связи с чем направил истцу проект договора купли-продажи земельного участка от 4 февраля 2016 г., проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 18 ноября 2004 г., К. предложено произвести оплату согласно п. 2.2 договора в размере 1 572 697 руб. в течение 7 рабочих дней с даты получения договора и в 30-дневный срок со дня получения уведомления подписать проект договора купли-продажи, проект дополнительного соглашения и направить в департамент.

Не согласившись с расчетом цены выкупа земельного участка и выкупной ценой, К. 25 февраля 2016 г. сопроводительным письмом направил в департамент проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 4 февраля 2016 г. вместе с протоколом разногласий к проекту договора от 24 февраля 2016 г. и протоколом согласования разногласий от 24 февраля 2016 г.

29 апреля 2016 г. К. получен ответ от 24 марта

2016   г. об отклонении протокола разногласий, так как на момент принятия решения о заключении договора купли-продажи земельного участка кадастровая стоимость земельного участка составляла 12 581 583 руб.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала, что состоявшиеся по делу судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства (Определение № 14-КГ17-12).

Как предусмотрено п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пп. 2 и 3 ст. 39⁴ ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Статьей 24²⁰ Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” предусмотрено, что, по общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Это не было учтено судами первой и апелляционной инстанций, указавшими, что выкупная цена земельного участка подлежит определению исходя из его кадастровой стоимости на момент принятия.